C.M. 08/01/1999 n. 13/T

-le caratteristiche posizionali attengono alla qualità urbana (livello di infrastrutture e dei servizi) e alla qualità ambientale (livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici, sia naturalistici che antropici).

-le caratteristiche edilizie delle u.i., nonchè il fattore edilizio che le rappresenta, concernono la dimensione, la tipologia, la destinazione funzionale, l'epoca di costruzione, la struttura e dotazione impiantistica, la qualità e lo stato edilizio, nonchè il livello delle pertinenze comuni ed esclusive, ed il livello di piano. In particolare i caratteri di destinazione funzionale, di qualità e stato edilizio, devono accertarsi con riferimento al principio dell'ordinarietà. In generale bisogna tenere presente che:

-le caratteristiche posizionali attengono alla qualità urbana (livello di infrastrutture e dei servizi) e alla qualità ambientale (livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici, sia naturalistici che antropici).

-le caratteristiche edilizie delle u.i., nonchè il fattore edilizio che le rappresenta, concernono la dimensione, la tipologia, la destinazione funzionale, l'epoca di costruzione, la struttura e dotazione impiantistica, la qualità e lo stato edilizio, nonchè il livello delle pertinenze comuni ed esclusive, ed il livello di piano. In particolare i caratteri di destinazione funzionale, di qualità e stato edilizio, devono accertarsi con riferimento al principio dell'ordinarietà. Da questo criterio informatore discende che nella fattispecie non possono essere prese in considerazione destinazioni funzionali anomale o di carattere transitorio, nonchè quei caratteri conservativi (marginali), riconducibili ad un comportamento di non ordinaria diligenza del proprietario. Si ricorda, inoltre, che il regolamento in esame prevede che i dati di base siano rilevati dall'osservatorio del Dipartimento del territorio e da specifiche indagini di mercato. Per quanto riguarda queste ultime, è appena il caso di rimarcare che molteplici sono le fonti informative. Oltre alle agenzie immobiliari private ed alle diverse borse immobiliari gestite anche da enti istituzionali, esistono infatti molteplici osservatori gestiti da società e istituti di ricerca, nonchè da istituti bancari e da associazioni di operatori immobiliari. Inoltre, per l'accertamento dei canoni di locazioni, fondamentali per l'intero processo revisionale, le associazioni che assistono i proprietari e gli inquilini nella stipulazione di contratti di locazione, conservano un ampio e significativo numero di dati. Per ultimo, si sottolinea nuovamente la proficuità dei rapporti di collaborazione che potranno essere istituiti con le categorie professionali tecniche, anche attraverso la costituzione di opportuni organi consultivi (commissioni, gruppi di lavoro, ecc.). In relazione a quanto sopra rappresentato, attesa la diversificazione delle fonti informative e della qualità dei dati, e la disponibilità normal- mente ampia degli stessi, appare particolarmente opportuno richiamare l'attenzione degli uffici periferici sull'esigenza di adottare idonee tecniche di analisi e selezione dei dati stessi, al fine di garantire la correttezza e la perequazione delle risultanze finali delle operazioni revisionali. Particolari casi di formazione della microzona a) microzone costituite anche da porzioni di fogli catastali In relazione all'ampiezza del range dei valori immobiliari previsto per la microzona, di norma non appare difficile rispettare nei diversi contesti (anche nei centri storici che, come è noto, sono caratterizzati dalla massima disomogeneità per tipologia, epoca e stato di conservazione degli edifici e di rifinitura delle singole unità immobiliari) la coerenza tra il perimetro della microzona e quella del singolo foglio catastale che in essa ricade. Tuttavia, la norma prevede che, in presenza di barriere naturali o artificiali, ovvero di condizioni particolari, tali da determinare, nell'ambito del foglio di mappa, una palese ed accentuata discontinuità nelle caratteristiche urbane ed ambientali del territorio, con riflessi significativi sui valori immobiliari, il comune può proporre al competente ufficio periferico del Dipartimento del territorio l'eventuale divisione del foglio medesimo, prima di procedere alle deliberazioni di competenza. Le relative operazioni sono svolte sulla base di specifiche intese tra il comune ed il predetto ufficio nel rispetto della normativa vigente. In queste circostanze, qualora le mappe non siano numerizzate ed allineate con gli abbozzi di catasto edilizio urbano, occorrerà che oltre agli elaborati standard per l'individuazione delle microzone (cfr. paragr. 5.5), vengano predisposti anche due prospetti riportanti l'elenco delle particelle della mappa urbana oggetto di scorporo e la relativa tabella di corrispondenza con le particelle dei fogli del catasto terreni. Detti allegati saranno prodotti su supporto informatico (foglio elettronico). Nell'allegato n. 5 sono riportati alcuni casi esplicativi; è appena il caso di sottolineare come per le gravose implicazioni gestionali e di trasparenza, nei confronti dell'utente, le operazioni di frazionamento dei fogli devono essere limitate a fattispecie eccezionali e comunque di assoluta indispensabilità. Di fatto, mentre l'attuale articolazione del territorio in fogli catastali è già di dominio pubblico, l'eventuale suddivisione di un foglio comporterebbe la definizione, se non di nuovi fogli fisici, sicuramente di porzioni di fogli costituiti dall'insieme delle particelle ricadenti negli stessi, che può determinare l'insorgere di criticità per le diverse modalità di identificazione del bene immobile. Di contro è da evidenziare che:

-la mancata disaggregazione del foglio catastale non comporta impedimento per un equo classamento di tutte le unità immobiliari;

-in occasione delle revisioni dell'articolazione del territorio in microzone, da operare periodicamente, sarà possibile delimitare il perimetro della microzona indipendentemente da quello dei fogli catastali che la costituiscono, peraltro con modalità gestionali abbastanza agevoli, appena completata l'informatizzazione della cartografia e l'allineamento degli atti catastali di C.T. e C.E.U.

a) microzone di comuni provvisti di cartografia a perimetro aperto Nel caso di specie è necessario preliminarmente associare le particelle, appartenenti a due o più fogli fisici, univocamente ad uno di essi. Come è noto, il problema è già stato definito per le province dotate di cartografia numerica. In questo caso la singola particella è da considerare appartenente alla microzona, cui appartiene anche il foglio (o la porzione di foglio), al quale risultano associate le informazioni di consistenza e censuario-amministrative della particella medesima. Nel caso di province con cartografia tradizionale, ogni particella compresa in due o più fogli fisici, ove necessario, deve essere associata al foglio contenente la porzione più rappresentativa della particella e quindi alla microzona alla quale detto foglio (o porzione dello stesso) appartiene.

b) microzone di comuni provvisti di mappa revisionata In presenza di mappe che hanno formato oggetto di rilievo ex novo, ancorchè non in conservazione, la formazione delle microzone dovrà essere impostata coerentemente con il perimetro dei fogli della mappa revisionata.

c) microzone di comuni caratterizzati della presenza di isole territoriali. Per le finalità della presente istruzione, vengono definite isole territoriali, i comprensori fisicamente disgiunti dal resto del territorio comunale per la presenza di rilevanti barriere naturali ed artificiali o perchè ubicate nell'ambito territoriale di altri comuni amministrativi . Per quanto concerne in particolare l'ultima fattispecie, l'isola territoriale in base alle circostanze specifiche - può essere inserita nella stessa zona censuaria cui appartiene la porzione prevalente del territorio comunale, ovvero, in deroga ai criteri generali, può essere eccezionalmente associata anche ad altra zona censuaria, cui appartengono i comuni contigui all'isola territoriale medesima. Nel caso di articolazione del comune in microzone, l'isola di norma costituisce microzona auto- noma.

5.3 - Metodologia operativa diretta ed indiretta E' stato già osservato come, in presenza di contesti urbani estremamente diversificati per estensione e caratteri urbanistici e socioeconomici (dalle città metropolitane ai comuni con una popolazione con poche centinaia o migliaia di residenti), le indicazioni metodologiche non possono che identificare linee ed indirizzi guida, da adattare di volta in volta al territorio oggetto di esame. Con le valenze sopra precisate, sono in ogni caso ipotizzabili due percorsi metodologici, che per analogia con i procedimenti estimativi, vengono definiti indiretto e diretto: - il primo procedimento, indiretto, è fondato principalmente sull'analisi territoriale e cioè sui caratteri qualitativi, che qualificano i singoli ambiti della zonizzazione. La interazione dei diversi caratteri qualitativi, georefenziati in mappa, permette di individuare una prima zonizzazione, che viene successivamente definita attraverso la verifica dei valori dei fabbricati (caratteri quantitativi); - il secondo, diretto, discende dall'analisi dei valori di mercato, attraverso la quale è possibile pervenire direttamente ad una prima zonizzazione. Successivamente, la stessa può essere oggetto di verifica e di eventuali correzioni in funzione dei caratteri urbanistici e socio-economici del territorio (caratteri qualitativi). Entrambe le metodologie possono essere sviluppate con modalità analitiche o sintetiche. Sul piano operativo, la prima metodologia, si basa su una articolazione del territorio per caratteri omogenei attraverso reticoli, che sovrapponendosi circoscrivono maglie progressivamente di minori dimensioni : dall'intero territorio comunale fino ad un gruppo di fabbricati o addirittura ad un singolo fabbricato con specifica tipologia, epoca di costruzione e stato di conservazione. Infatti, il territorio comunale può essere suddiviso dapprima in zona di pianura, zona di collina, fascia litoranea, ecc. ed ognuna di queste in zone edificate e non edificate. Le zone edificate, possono a loro volta fare parte del capoluogo, di frazioni, borgate, eccà Inoltre le stesse zone possono essere suddivise in zone residenziali, artigianali, direzionali, ecc. Ancora, le zone edificate, a destinazione omogenea del suolo, possono essere articolate in sottozone con omogenea tipologia edilizia (edifici a torre, multipiano, a schiera, ville, ecc.). Infine, ognuna di queste sotto- zone può essere ulteriormente suddivisa in aree con fabbricati aventi stessa epoca di costruzione, ovvero un omogeneo stato di conserva- zione, ecc. Nell'allegato n.1 è riportata una schematizzazione della metodologia indiretta. Volendo operare con la metodologia diretta, si deve preventivamente approntare la mappa dei valori patrimoniali immobiliari per l'intero territorio comunale, attraverso l'individuazione sulla mappa stessa degli ambiti omogenei (entro i limiti previsti dalle disposizioni regolamentari), rispetto ai valori delle unità immobiliari di riferimento in essi ricompresi. Successivamente, detta microzonizzazione può essere resa definitiva, previa verifica - per ogni area perimetrata - della coerenza, in termini di omogeneità, anche delle condizioni posizionali, urbane, ambientali, storiche e socio-economiche. A tal fine possono essere utilizzate alcune ovvero tutte le griglie di apprezzamento dei caratteri qualitativi della microzona indicati nel paragrafo 5.2, rappresentabili anche attraverso specifiche carte tematiche. Nell'allegato n. 2 è riportata una schematizzazione della metodologia diretta.

5.4 - Schematizzazione di possibili articolazioni del territorio In relazione agli obiettivi, che l'articolazione del territorio in microzone deve permettere di conseguire, appare evidente come i criteri, a prescindere dalla metodologia operativa utilizzata per la formazione, siano fortemente condizionati dalle dimensioni del comune, in termini di consistenza sia demografica che territoriale. A tal fine, orientativamente, possono individuarsi quattro classi di comuni e precisamente: -comuni marginali per popolazione ed estensione dei centri abitati; - comuni con popolazione ed estensione dei centri abitati di limitata entità; - comuni con popolazione ed estensione dei centri abitati di media entità; - comuni con rilevanti agglomerati urbani o metropolitani. Allo stesso fine appare utile riportare nella seguente tabella un'articolazione dei comuni italiani in relazione al numero di abitanti. ¦ Comuni con abitanti ¦ N. ¦ +-------------------------+---------¦ ¦comuni fino a 2.500 ¦ 4.270 ¦ +-------------------------+---------¦ ¦da 2.501 a 5.000 ¦